Оценка объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством.

Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
при покупке или продаже объекта незавершенного строительства;
для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Здания и сооружения коммерческого назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Перечень документов, необходимых для оценки объектов незавершенного строительства.

Расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и диаметра труб и т.п.).
Даты начала и завершения строительства.
Сумма капитальных вложений по годам строительства.
Фактический процент выполненных работ по состоянию на дату оценки (для объектов, незавершенных строительством).
Фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.